房地產(chǎn)研究報告-中國房地產(chǎn)價格回落分析_投資策略_分析預測_房地產(chǎn)市場調(diào)研

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中國房地產(chǎn)價格回落分析

http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-8-5

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    2010年中國的房價一直在被"觀望"，眾多預測專家紛紛復業(yè)出來"算卦"，作為預測帝的"章魚保羅"也被國人擁戴。在這種徒勞的心理安慰前，摩天外墻涂料等企業(yè)指出，只有按癥下藥，切中要害才能讓房價回落。

    "觀望"一詞已成為2010房地產(chǎn)代名詞，房價不瘋漲了，但也不回落，購房者和賣房者徹底迷失在各種政策和信息中，"觀望"成了他們唯一能做的，也是最無奈的舉動。望文生義，"觀望"一詞有猶豫，無法定奪之義，在這種時候，即使明知不可信，也會去算一卦，至少給自己點好的心理暗示。于是，國內(nèi)房價預測算卦專家紛紛現(xiàn)身。針對這一現(xiàn)狀，一位摩天外墻涂料的高層提醒購房者需理性分析房價。

    不過最近熱捧的專家不是任志強、王石、潘石屹之流，而是準確預測世界杯8場比賽勝負的"預測帝"--章魚保羅。世界杯上收視率最高的中國，相比廣大球迷們關注的世界杯賽，歷來作為老百姓熱議話題的樓市，早已成為國人目光聚集的焦點。時至今日，史上最嚴厲的地產(chǎn)調(diào)控終于拉住了樓市這匹脫韁野馬，但有些意想不到的是，在"國十條"和各地實施細則相繼發(fā)布、征收房產(chǎn)稅消息滿天飛的時候，房價還是堅挺。

    中國的老百姓這個時候，很自然地希望"章魚保羅"能來中國預測中國的房產(chǎn)走勢，到底是漲還是跌？不過即使"章魚保羅"來了，也預測不出什么結果，中國人太糾結于房價高低，而忽視房價背后有諸多"價格和利潤因素"，房價是漲是落，國家調(diào)控或者其他政策都不可能對整體房價產(chǎn)生影響，只有對房價中"價格和利潤因素"的一環(huán)有所動作，才能撼動房價，致其回落，其中外墻涂料是最現(xiàn)實，也是最有效的房價回落因素。

    摩天：房價背后的諸多"價格"

    一直以來，房價成本都是一個謎團，各路媒體上也眾說紛紜，專家和房地產(chǎn)開發(fā)商也出于各自不同的目的，鼓吹不同論調(diào)，但得出的結論往往差別巨大。普通老百姓看去看來，依然不知道房價的真正成本到底是多少。

    不說沒買房的消費者，連買了房的消費者連房價的成本也不一定清楚。開發(fā)商的暴利壟斷，讓民眾看不到真實的成本，無法判斷房價的真實情況，只有準確了解房價的真實成本，提高房市信息的透明度，房地產(chǎn)健康有序的發(fā)展，才能出現(xiàn)房價的回落。

    土地出讓金、前期費、建安費、附屬配套費、公共基礎設施費、管理銷售財務費、政府規(guī)費、土地增值利潤稅金，這八大項構成了房價的基本組成。而這些信息或成本根本就沒有什么商業(yè)秘密可言。不過在這些成本里頭暗藏著重重貓膩，有一些"隱性成本"拿不上臺面，見不得陽光，所以，地產(chǎn)利益集團越是諱莫如深，購房者越是想一探究竟……

    有人會質(zhì)疑，房價的基本成本是有貓膩，但是政府、開發(fā)商巨額利潤才是大頭，單純的房價基本成本足已影響房價嗎？打個比方，一個人發(fā)高燒，我們不可能給他動手術，大動干戈，最后也只能使其元氣大損，現(xiàn)在政府給房地產(chǎn)"高體溫"穩(wěn)定下來了，接下來我們所采取的就是從最有效，也是最直接的地方，進行對癥下藥，給其降降體溫。

    目前房價回落"降溫"最有效的點之一，就是建筑外墻裝飾材料，這也是摩天外墻涂料等涂料企業(yè)所共同認可的。在商品房的價格中30%的房屋建筑成本，無疑是成本大頭，而目前建筑裝飾費用已占工程造價的30%-40%，較高級的建筑裝飾已占工程造價的50%，甚至更高比例。最為關鍵的是，外墻裝飾材料沒有過多影響開發(fā)商和政府的利益，因此也就成為比較好入手的點。在諸多外墻裝飾材料中，外墻涂料以成本、裝飾效果、環(huán)保等因素，注定成為這場房價回落的爆炸點，而終將撼動房價。一場外墻涂料引發(fā)的房價回落的"蝴蝶效應"正在某個角落引起一陣風暴。

    摩天：外墻涂料是房價回落風暴的中心因素

    外墻涂料引發(fā)房價回落的風暴，就必須普及外墻涂料在建筑外墻裝飾材料應用的比例。在國內(nèi)，外墻涂料的普及率遠低于歐美、日本等地區(qū)。主要的原因還是中國外墻涂料起步晚，在早些年因為國內(nèi)部分涂料質(zhì)量水平偏低，使用2-3年就出現(xiàn)褪色、剝落、起皮、粉化等現(xiàn)象，而一些作坊工廠生產(chǎn)的雜牌、冒牌涂料涂裝效果更是慘不忍睹，嚴重影響了外墻裝飾效果，長期以來形成了涂料是一種低檔裝飾品，不適合外墻高檔裝飾要求的消費觀念，更不用說普及了。不過進入90年代后，以摩天外墻涂料等為代表的企業(yè)，開始逐步發(fā)力，研發(fā)更優(yōu)質(zhì)，適合中國本土，更具市場競爭力的外墻涂料。之后，隨著國內(nèi)建筑行業(yè)的蓬勃發(fā)展，外墻涂料的發(fā)展進入快速軌道，外墻涂料市場也進入新格局。外墻涂料在外墻裝飾材料占據(jù)的比例也越來越大，在"十五"發(fā)展計劃也制定了≥60%的目標，這一切無疑也為房價回落的風暴做好了最充分的基礎準備。

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中國房地產(chǎn)價格回落分析